全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2025年第三季度北京房地产市场研究成果，全面回顾北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现，并对2025年末以及未来的房地产市场走势做出预判与展望。
2025年第三季度，北京甲级写字楼市场延续回暖态势，租赁活跃度稳步提升。供需方面，供给端强度有所减弱，本季度内未有新项目入市，而需求端则持续向好发展，市场吸纳表现可喜，单季度净吸纳量录得约8.9万平方米，环比提升8.1%，同时连续九个季度录得正吸纳。2025年前三季度，全市甲级写字楼净吸纳量累计已达22.3万平方米，较去年同期增长31.5%，租赁需求的复苏趋势更为明显。
在良好市场表现的加持下，北京甲级写字楼市场的空置率也持续回落，至三季度末全市平均空置率为19.0%，环比、同比分别下降0.6、1.1个百分点。租金方面，2025年第三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降2.1%至每平方米每月223.7元。尽管全市租金水平仍旧震荡下行，但逐季度降幅正在持续收窄，一方面既得益于市场供需情况的好转，另一方面也因为部分业主充分考量了成本与收益，进而让租金调控更趋于合理。
未来一段时间，北京甲级写字楼市场将呈现供应稳定、需求分化、整体承压的特点。供应端来看，未来三年供应端强度基本保持平稳，但存量去化压力与市场竞争强度仍处于高位。需求端的区域与产业结构相结合的特征愈发凸显：互联网、信息技术、AI、大模型等新质生产力集聚的区域迎来利好、需求持续释放，优质资产因产业协同效应更受青睐；而部分非核心区域、以及部分传统行业的需求仍略显疲软，企业受经营预期影响而导致租赁预算有限，因而选址更趋谨慎与理性。
2025年的北京商业零售市场持续推进城市更新与消费场景升级，为市场深度调整与后续提质发展夯实了基础。三季度北京零售市场共有4个新项目入市，包括位于东城区的隆福寺二期、位于海淀区的魏公·芳华里、位于大兴区的北京上德银泰城以及位于西城区的北京坊二期，四个项目合计为市场提供了21.36万平方米的焕新零售面积。
三季度，受到新项目入市以及部分存量项目开启升级改造的影响，全市优质购物中心平均空置率环比上调1.6个百分点至8.6%。其中核心商圈购物中心空置率环比上升1.8个百分点至10.0%，次核心商圈购物中心空置率环比上升1.7个百分点至9.0%。同期，全市优质购物中心平均租金水平持续波动，首层平均租金调整至每平方米每月748.2元，环比下降1.4%。其中，核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,275.3元，环比下降2.5%；次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币564.9元，环比微降0.4%。
随着新建项目的开业入市、以及存量项目持续焕新调整，北京零售市场正步入供给侧主动优化与结构升级的新阶段：多元场景与创新模式成为市场发展的核心动力，商业空间焕新提速，消费体验与品牌组合不断优化，跨商圈联动、场景化营销与主题化运营日益丰富。老牌商业项目通过空间重构焕发新生，新兴项目则以特色定位和社交属性塑造差异化优势。随着《北京市深化改革提振消费专项行动方案》的落实，推动商业空间全面升级，零售业态加速“服务+体验+文化”的融合升级。未来，北京零售市场将在深度调整中稳步提质，以精细化运营和创新供给持续释放消费潜能，推动城市商业迈向高质量发展新阶段。
北京大宗投资市场在2025年第三季度整体表现较为平淡，市场交易多集中在人民币1-5亿元的价格段，前三季度累计成交额低于去年同期水平。三季度的大宗交易中，既包括实体经济企业收购独栋写字楼作为办公自用空间，也包括开发商出售项目来回笼现金、增强现金流与流动性的案例。整体而言，当前阶段北京大宗投资市场的热度有所下降，市场成交量也相应出现一定程度的波动。
大宗投资交易的活跃度反映的是商业地产投资价值的走势，当前的北京大宗投资市场热度有所下降，不同类别资产的投资价值仍存在差异性及不确定性，投资者情绪趋于谨慎、保守，这也造成了市场表现的波动。展望未来，针对宏观经济以及房地产行业的支持性政策加快落地落实，有望改善北京大宗投资市场的整体情绪，进而带动大宗投资市场的整体活跃度。
2025年前三季度，北京房地产市场延续回暖修复态势、整体运行向好发展，但近期市场动能呈现一定程度地边际递减效应。随着三季度市场运行压力有所加大，四季度从政策端进一步加力加码的必要性凸显出来。预计四季度国内房地产市场仍旧聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台各项政策加快落实，同时布局更为有效的增量政策。作为“十四五”规划的收官之年以及谋划“十五五”的承上启下关键之年，2025年最后的走势有望为房地产行业未来五年的发展指明方向。
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